Fazer um contrato de aluguel comercial de seu imóvel é uma excelente oportunidade para gerar renda. Porém, a segurança do seu patrimônio começa bem antes do inquilino assinar o contrato. É por isso que a assessoria de um escritório de advocacia especializado é vital nesse processo.
Este guia da Camperlingo Advogados foi elaborado para você, proprietário, que quer se proteger e garantir que seu imóvel seja valorizado e preservado. Vamos detalhar a elaboração do contrato de aluguel comercial, mostrando como redigir um documento que previna riscos, assegure seus direitos e estabeleça uma relação clara com o futuro inquilino.
O que é um contrato de aluguel comercial?
Em termos simples, o contrato de aluguel comercial é o documento que formaliza a locação de um imóvel para fins de negócio.
Diferente do contrato residencial, ele é para regular a relação entre o proprietário e um inquilino que vai usar o espaço para atividades comerciais, como abrir uma loja, um escritório, uma clínica ou um restaurante.
O contrato de aluguel comercial é a principal ferramenta legal para garantir a segurança do seu patrimônio e a previsibilidade da sua renda, protegendo você de problemas futuros.
Principais elementos de um contrato de aluguel comercial
Para garantir que seu contrato seja completo e seguro, é essencial que ele contenha os elementos descritos abaixo.
1. Identificação completa das partes
O contrato deve identificar com clareza quem são os envolvidos: você (o locador) e a empresa que vai alugar (o locatário).
- Se é pessoa jurídica: deve incluir o nome completo da empresa, o CNPJ, o endereço da sede e os dados do seu representante legal (nome completo, CPF, RG, nacionalidade, estado civil e profissão).
- Se é pessoa física: inclua nome completo, CPF, RG, nacionalidade, estado civil e profissão.
É altamente recomendável também a inclusão de um fiador, com todos os seus dados pessoais. Ele serve como garantia extra em caso de inadimplência.
2. Descrição do imóvel
Informe o endereço completo do imóvel e sua matrícula no Cartório de Registro de Imóveis.
A descrição física do imóvel pode ser bem detalhada: área total, número de cômodos, tipo de construção, e se ele será entregue com alguma benfeitoria (como piso, divisórias ou ar-condicionado).
O contrato de aluguel comercial também deve conter a destinação do imóvel, ou seja, para que será usado (atacado, exclusivamente como escritório, loja de varejo, entre outros).
O ideal é anexar ao contrato um laudo de vistoria com fotos e descrições minuciosas do estado do imóvel antes da entrega das chaves. Isso ajuda a responsabilizar o inquilino de danos que possa causar.
3. Valor e data de vencimento
Embora pareça óbvio, é preciso especificar no contrato de aluguel comercial o valor do aluguel e a data de vencimento. Talvez você queira incluir a forma de pagamento acordada, seja PIX, boleto ou depósito bancário.
Inclua também os índices de reajuste anual que serão aplicados (geralmente o IGP-M, mas pode ser o IPCA ou outro), bem como as multas por atraso e juros.
4. Prazo de vigência
O prazo de um contrato de aluguel comercial geralmente é de cinco anos. Por isso, o documento deve conter a data de início e de seu término.
Após este período, o inquilino adquire o direito à renovação compulsória do aluguel (a chamada Ação Renovatória), segundo a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). Apesar disso, o proprietário também pode especificar as condições para a renovação.
Nesta parte entram as penalidades em caso de rescisão antecipada do contrato por qualquer uma das partes. Lembre-se de que um contrato bem-feito é o seu maior aliado. Ele não apenas formaliza a relação, mas também serve como um guia claro para resolver qualquer desentendimento.
Cláusulas essenciais para contratos comerciais
Vimos quais são os elementos básicos para um contrato de aluguel comercial. Agora, vamos conhecer cláusulas específicas que protegem o seu imóvel e tornam o documento mais seguro.
1. Direito de Uso e Atividade Permitida
Esta cláusula é crucial para evitar que o imóvel seja utilizado para fins diferentes dos acordados. Nela, você deve deixar claro que o imóvel será usado exclusivamente para fins comerciais.
2. Obras e reformas
Reformas são comuns em imóveis comerciais, mas precisam de controle para proteger o seu patrimônio. A cláusula de obras deve:
- Definir que qualquer alteração estrutural ou benfeitoria (obra) no imóvel só pode ser feita com a sua autorização prévia e por escrito.
- Especificar se as benfeitorias serão “incorporadas” ao imóvel ao final do contrato (tornando-se suas) ou se o inquilino terá o direito de removê-las.
- Deixar claro que o inquilino é responsável por obter as licenças necessárias junto à prefeitura ou outros órgãos para as obras que ele for realizar.
3. Multas, rescisão antecipada e encargos
Esta cláusula é a sua principal ferramenta para garantir o cumprimento do contrato. Ela deve:
- Estipular o valor da multa por atraso no pagamento do aluguel, em percentual, e os juros mensais.
- Definir a multa por rescisão antecipada do contrato. A Lei do Inquilinato permite que ela seja proporcional ao tempo que falta para o término da locação. Um valor comum é de três aluguéis.
- Especificar as condições que permitem a rescisão imediata do contrato, como o uso do imóvel para atividades ilícitas ou a sublocação sem a sua autorização.
- Confirmar quem será responsável pelo pagamento de IPTU, condomínio e seguros.
4. Garantias
As garantias são a sua proteção financeira em caso de inadimplência. As mais comuns são:
- Fiador: Uma terceira pessoa que se responsabiliza pelo pagamento do aluguel e encargos. O ideal é que o fiador tenha um imóvel quitado em seu nome.
- Caução: Geralmente, um valor equivalente a três meses de aluguel que o inquilino deposita em uma conta poupança. Esse valor é devolvido ao final da locação, com juros, caso não haja pendências.
- Seguro Fiança: O inquilino contrata um seguro com uma seguradora, que se responsabiliza por cobrir o aluguel e as taxas em caso de inadimplência.
É importante que você escolha a garantia que mais te dá segurança e a descreva com detalhes no contrato. Lembre-se, um contrato bem redigido é a base para uma locação tranquila e segura.
Cuidados antes de assinar um contrato de aluguel comercial
Agora, vamos inverter o foco e pensar nos cuidados essenciais para o empresário, o locatário, antes de assinar o contrato. Afinal, a segurança do negócio também depende de um contrato justo e transparente para ambas as partes.
1. Leia o contrato duas Vezes (e peça ajuda)
Não se limite a ler o contrato rapidamente. Se você encontrou cláusulas que não entendeu, regras que parecem desvantajosas ou se sente inseguro para assinar, não se arrisque. Um passo em falso agora pode custar o futuro do seu negócio. Entre em contato com um advogado de contratos para uma análise completa do documento.
2. Examine o laudo de vistoria
Antes de assinar, confira item por item do laudo de vistoria. Tire fotos e grave vídeos de cada canto do imóvel, incluindo paredes, pisos, teto, instalações elétricas e hidráulicas. Isso garante que você não será responsabilizado por danos que já existiam antes da sua entrada.
3. Atenção às multas
Evite surpresas, saiba ao que estará sujeito em caso de multa por quebra de contrato, por atraso no pagamento ou caso decida sublocar o imóvel. Proteja-se de riscos e garanta que sua empresa comece com o pé direito!
A importância de fazer um contrato de aluguel comercial correto
Assinar um contrato de aluguel é um ato de confiança, mas a responsabilidade de um bom negócio é sua. Seguir esses passos ajudará a garantir que seu empreendimento tenha uma base segura e sem riscos desnecessários.
Se você quer garantir que seu patrimônio esteja protegido e evitar problemas futuros, procure o apoio de um profissional. Entre em contato com um advogado especialista em direito contratual em São Paulo e elabore um contrato que realmente atenda às suas necessidades. Sua tranquilidade não tem preço!
